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 2018年5月23日,中国房地产业协会金融专业委员会举办“2018中国房地产金融论坛”,会上发布中国房地产企业金融能力评价研究成果及《2017上市房企金融能力TOP50》。

《2017上市房企金融能力TOP50》榜单显示,来自沪深交易所的房地产上市公司(含同时在香港上市的公司)共19家,来自港交所的房地产上市公司共31家,其中中国金茂、华润置地、龙湖地产位居三强。这也意味着,龙湖系上市民营房企金融能力第一。

近15个月以来,标普、穆迪、惠普三大评级机构已四次正向调整龙湖评级。近期,中金、花旗、汇丰等投行相继发布报告,普遍看好龙湖稳健财务盘面。

中金公司研究报告重申,龙湖地产为板块首选标的,目标价港币31.58,对应12 倍2018年预测市盈率,隐含33%上行空间。公司四大主航道业务扩张路径清晰,财务把控纪律严格,这将转化为盈利的可持续增长以及结构的不断改善。因此,公司价值亟待重估。

龙湖集团靠的是什么?一位接近龙湖的人士表示,龙湖一贯奉行严格的财务纪律。财务管理策略上,可归纳为八个字:稳健、低成本、多渠道。

稳健:没用过非标、影子银行、信托

据了解,龙湖内部有一条铁律,根据负债率控制拿地额度,保持稳健的资产负债表。2017年,龙湖净负债率仅为47.7%,达五年最低。和房地产行业普遍70%-80%的负债率相比,龙湖负债结构健康。

截至2017年底,龙湖现金持有量为267.6亿元,现金短债比为4.79,现金较充裕,可完全覆盖短期债务,在现金短债比最高的千亿房企中,排名第一。

2017年龙湖集团进入千亿阵营,签约额创历史新高,2018年目标锁定为2000亿元。2017年,龙湖实现合约销售金额约1560.8亿元人民币,同比增长77%。新增76幅土地,其中18块带天街商业地块,土地溢价合理。龙湖对回款率严格管控,始终保持较高销售回款率。

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示,“过去三年,在整个行业加杠杆的时候,龙湖没有用过非标,没有用过影子银行,没有用过信托,没有使用任何高成本融资方式,即便是发债,也都在经营性现金流能覆盖的范围内。”

低成本:平均融资成本民营房企最低

2016年1月,龙湖率先获得惠誉“投资级”评级,2016年10月,获得标普“投资级”评级,2017年3月,获得穆迪“投资级”评级。至此,龙湖成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

2017年7月,龙湖以全投资级姿态亮相资本市场,成功发行投资级美元债券,融资规模4.5亿美元2022年到期,3.875%的票面利率创龙湖地产海外发债新低。境内,集团发行40.4亿元绿色债,固定利率介乎于4.4%至4.75%之间,期限介乎于五年至七年;发行中期票据20亿元,固定利率介乎于4.8%至5.0%,期限介乎于三年至五年,维持了长期、低成本的债券融资渠道。

借此,2017年龙湖的平均借贷成本进一步降低至年利率4.5%,平均贷款年限5.92年,达到历史最优水平。在2017年平均融资成本最低的民营房企中,龙湖位居第一。

2018年3月,标普全球评级将龙湖的评级展望由“稳定”调升至“正面”,并确认“BBB-”的长期主体信用评级。这也是继2017年3月穆迪调升龙湖企业家族评级至Baa3(稳定展望),12月穆迪调升龙湖发行高级无抵押债务评级至Baa3,2018年1月惠誉调升龙湖评级至BBB(稳定展望),一年内境外三大评级机构的第四次评级正向调整。

多渠道:成功发行绿色债与首单住房租赁专项债

除传统融资渠道外,龙湖积极响应政策鼓励方向,寻觅融资好机遇。譬如,2017年龙湖积极利用多渠道优势,成功发行40.4亿元绿色债。

将长租公寓作为四大主航道业务之一,并清晰提出三年内成为行业前三名的龙湖率先拿到了融资。2018年3月,龙湖成功发行全国首单住房租赁专项公司债券,债券票面利率5.6%。

至2017年底,龙湖长租公寓“冠寓”已进入全国17个一线及领先二线城市,开业房间超过1.5万间。以北京酒仙桥冠寓为例,即使租金相对周边普通住宅有一定溢价,但开业3 个月后出租率已突破90%。中金报告估计,预计至2020年,冠寓将为龙湖贡献30 亿元收入。

龙湖正在形成住宅开发销售为核心,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。预计至2020年,龙湖商业租金收益超过60亿元,物业收入接近60亿元,加上长租公寓的30亿元租金收入,到2020年龙湖经营性收入将超过150亿元。

“这对公司应对未来行业变局是非常大的支撑,评级机构是很看重经营性收入的。龙湖过去多年一直坚持自己的战略,非常坚定坚决执行,才有了今天的红利。”邵明晓说。

而在当前融资渠道受限、额度趋紧、利率上行的环境下,龙湖对战略和财务纪律的这种坚持,可以持续增强企业竞争力,最终在分化波动的市场中脱颖而出。

来源:百家号      日期:
18-05-24

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